Yerli ve yabancı yatırımcılar, Türkiye’deki ekonomik belirsizlik ve gayrimenkul piyasasındaki istikrarsızlık nedeniyle yönünü yurt dışına çevirdi. Son dönemde konut yatırımlarında Avrupa, Orta Doğu ve Balkan ülkeleri ön plana çıkıyor.
Yatırımcıların Rotası Değişti: Türkiye’den Çıkış Hızlandı, Konut Sermayesi Yurt Dışına Akıyor
Türkiye’de konut piyasasında yaşanan yapısal sorunlar, yüksek maliyetler ve finansmana erişimdeki zorluklar, hem yerli hem de yabancı yatırımcıları alternatif pazarlara yöneltti. Gayrimenkul sektörü temsilcileri, son iki yılda Türkiye’den çıkan sermayenin giderek arttığını, konut yatırımlarının ise özellikle Avrupa ve Körfez ülkelerine kaydığını ifade ediyor.
Uzmanlara göre, ekonomik belirsizlik, yasal zemindeki güvensizlik ve öngörülemeyen mali politikalar, yatırım kararlarında etkili olan temel faktörler arasında yer alıyor. Özellikle döviz cinsinden gelir elde etmek isteyen Türk yatırımcılar için yurt dışında mülk sahibi olmak, hem değer artışı hem de kira geliri açısından daha cazip hale gelmiş durumda.
Yerli Yatırımcı Avrupa’ya Yöneliyor
Türkiye’de konut almak isteyen birçok yatırımcı, yüksek kredi faizleri, artan inşaat maliyetleri ve fahiş fiyatlar nedeniyle planlarını askıya alırken, bazıları rotayı yurt dışına çevirdi. Özellikle Almanya, Hollanda, Macaristan, Bulgaristan ve Karadağ gibi ülkelerde gayrimenkul yatırımı yapan Türk vatandaşlarının sayısında dikkat çekici bir artış gözleniyor.
Bu ülkelerdeki cazip vergilendirme modelleri, kiracı haklarının daha belirgin olması ve yatırımcıya sağlanan hukuki güvenceler, Türkiye’de eksikliği hissedilen kriterler olarak öne çıkıyor. Aynı zamanda bu ülkelerde gayrimenkul alımının oturum veya vatandaşlık yolunu da açması, ilginin artmasında etkili oluyor.
Yabancı Yatırımcı da Türkiye’den Uzaklaşıyor
Bir zamanlar özellikle Arap yatırımcıların gözdesi olan Türkiye, son dönemde yabancı yatırımcı ilgisinde büyük bir düşüş yaşıyor. 2022 yılında zirve yapan yabancıya konut satış rakamları, 2024 itibarıyla neredeyse %50 oranında gerilemiş durumda.
Bunun başlıca nedenleri arasında:
- Yabancıya konut satışındaki mevzuat değişiklikleri
- Göçmen karşıtlığına dayalı toplumsal baskılar
- Tapu ve vize süreçlerinde yaşanan bürokratik zorluklar
- Kira gelirinin dövizle tahsil edilememesi gibi ekonomik kısıtlar
yer alıyor. Körfez sermayesi başta olmak üzere, yabancı fonların son dönemde yöneldiği başlıca bölgeler arasında Dubai, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti, İngiltere ve İspanya dikkat çekiyor.
Gayrimenkul Uzmanlarından Uyarı: Sermaye Kaçıyor, Piyasa Daralıyor
Gayrimenkul danışmanları ve emlak sektörü temsilcileri, sermayenin yurt dışına yönelmesinin Türkiye piyasası için ciddi bir uyarı olduğunu belirtiyor. Yerli yatırımcıların da artık yurt dışında daire, villa veya arsa alımına yönelmesi, içerideki konut stoğunun atıl kalmasına ve fiyatlarda suni artışa yol açıyor.
Emlak sektöründe faaliyet gösteren uzmanlara göre, bu durumun uzun vadeli sonuçları şunlar olabilir:
- Konut satışlarında daha fazla daralma
- Projelerin satış sürecinde uzama
- Yabancı fonların başka pazarlara yönelmesi
- İnşaat sektörünün istihdam kapasitesinde düşüş
Vergi Politikaları ve Hukuki Belirsizlik Etkili Oluyor
Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarına yönelik sık sık değiştirilen vergi düzenlemeleri ve mülkiyetle ilgili yasal belirsizlikler, yatırımcı güvenini zedeleyen unsurlar arasında yer alıyor. Özellikle tapu işlemleri, değerleme sistemleri ve mülke el koyma endişeleri, büyük fonların Türkiye’yi riskli piyasa olarak değerlendirmesine yol açıyor.
Buna karşılık bazı Avrupa ülkeleri, yatırımcıya şu avantajları sunuyor:
- Sabit ve düşük oranlı emlak vergisi
- Yatırım karşılığı oturum veya vatandaşlık hakkı
- Şeffaf kira düzenlemeleri
- Gayrimenkul üzerinden döviz bazlı gelir elde etme olanağı
Bu nedenlerle, özellikle yüksek net gelirli bireysel yatırımcılar ve kurumsal fonlar, Türkiye dışındaki pazarlara yöneliyor.
Yatırım Trendlerinde Kırılma Noktası
2023 sonu itibarıyla Türkiye’deki konut yatırımlarının yüzde 65’inden fazlası, yalnızca ilk ev alacak bireyler veya ihtiyaç sahipleri tarafından yapıldı. Yatırım amaçlı alımlar ise ciddi oranda azaldı. Bu durum, gayrimenkulün değer saklama aracı olmaktan çıkarak, yük getiren bir varlık sınıfına dönüştüğü algısını güçlendirdi.
Ekonomistler, bu eğilimin geri dönüşünün kolay olmayacağını belirtiyor. Piyasanın yeniden güven kazanabilmesi için istikrarlı ekonomik politikalar, şeffaf vergi sistemi ve yasal güvenceler gerektiği vurgulanıyor.
Türkiye’den çıkan sermayenin yurt dışında kalıcı yatırımlara dönüşmesi, yerli gayrimenkul sektörünün önümüzdeki yıllarda daralma riskiyle karşı karşıya kalmasına neden olabilir. Bu gelişmeler, konut piyasasında sadece fiyatların değil, güvenin de en önemli unsur olduğunu bir kez daha gösteriyor.
ChatGPT’ye sor
