Uzmanların yaptığı analizlere göre İstanbul, demografik yapı, göç, evlenme oranları ve kentsel dönüşüm ihtiyacı gibi nedenlerle her yıl ortalama 122 bin yeni konuta ihtiyaç duyuyor. Mevcut üretim kapasitesi bu ihtiyacı karşılamaktan uzak kalırken, barınma krizi derinleşmeye devam ediyor.
İstanbul’un Yıllık Konut İhtiyacı Neden Artıyor?
İstanbul, Türkiye’nin en kalabalık ve dinamik nüfus yapısına sahip ili olma özelliğini sürdürüyor. TÜİK ve sektörel raporlara göre, kentte yılda yaklaşık 350 bin kişi evleniyor, 100 binin üzerinde iç göç alınıyor ve kentsel dönüşüm kapsamında her yıl binlerce yapı riskli ilan edilerek boşaltılıyor.
Tüm bu etkenler bir araya geldiğinde, İstanbul’da her yıl en az 122 bin yeni konut üretimine ihtiyaç duyuluyor. Ancak mevcut konut üretimi, bu talebi karşılamaktan uzak kalıyor.
Konut Üretimi Talebin Gerisinde Kaldı
İstanbul’da son beş yıllık ortalamalara göre yılda yaklaşık 80 ila 90 bin konut ruhsatı veriliyor. Ancak bu konutların bir kısmı ya projelendirme aşamasında kalıyor ya da inşaat süreci ekonomik nedenlerle erteleniyor. Bu da gerçek anlamda piyasaya arz edilen konut sayısının yıllık ihtiyacın oldukça altında kalmasına yol açıyor.
Arz-talep dengesizliği, konut fiyatlarında ve kira bedellerinde sert yükselişlere neden oluyor. Özellikle orta ve dar gelir grubundaki vatandaşların barınma ihtiyacı karşılanamıyor.
Kentsel Dönüşüm Süreci Talebi Daha da Yükseltiyor
İstanbul’da olası bir depreme hazırlık amacıyla yürütülen kentsel dönüşüm projeleri de konut talebini artırıyor. Her yıl binlerce riskli yapı yıkılıyor ve geçici olarak tahliye edilen vatandaşlar yeni konut ihtiyacı yaratıyor.
Uzmanlara göre, sadece kentsel dönüşüm kaynaklı ihtiyaç bile yıllık konut gereksiniminin %20’sini oluşturuyor. Ancak dönüşüm projelerinde planlama, finansman ve uygulama süreçlerinde yaşanan gecikmeler arz tarafını daha da baskı altına alıyor.
Yeni Konutların Fiyatı Erişilebilir mi?
Konut ihtiyacı yüksek olsa da, piyasaya sunulan yeni konutların önemli bir bölümü lüks segmentte yer alıyor. Metrekare birim fiyatlarının artması, arsa maliyetleri, inşaat girdilerindeki yükseliş gibi nedenlerle üretilen konutların büyük kısmı, orta gelirli hanelerin alım gücünün oldukça üzerinde kalıyor.
Bu durum, sosyal konut projelerine olan ihtiyacı artırıyor. Ancak bu alandaki üretim miktarı ise oldukça sınırlı. TOKİ ve yerel yönetimlerin sosyal konut projeleri, talebin çok küçük bir bölümünü karşılayabiliyor.
Uzmanlar Uyarıyor: Üretim Artmalı, Erişim Dengelenmeli
Şehir planlamacıları ve gayrimenkul uzmanları, İstanbul’un sürdürülebilir bir kentleşme modeli için yıllık konut üretiminin artırılması gerektiğini, ancak bunun yalnızca nicelik olarak değil nitelik ve erişilebilirlik açısından da değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor.
- Orta ve alt gelir grubuna hitap eden projelerin desteklenmesi
- Arsa üretimi ve finansal teşviklerin artırılması
- Kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması
- Kiralık konut stoku oluşturacak kamu destekli projelerin devreye alınması
gibi adımların eş zamanlı yürütülmesi, İstanbul’daki barınma krizinin önüne geçilmesinde kritik rol oynayabilir.
İstanbul’un her yıl artan nüfusu, dönüşüm ihtiyacı ve iç göçle şekillenen demografik yapısı göz önüne alındığında, konut ihtiyacı artık sadece gayrimenkul sektörünün değil, şehir planlamasının ve sosyal politikanın da öncelikli alanlarından biri haline geliyor. Yeterli, erişilebilir ve güvenli konut üretimi, metropolün geleceği için stratejik bir gereklilik olarak öne çıkıyor.
